Женщина купила квартиру, но не знала, что она находится в ипотеке – Верховный Суд объяснил, может ли банк забрать у нее квартиру

Если в государственном реестре отсутствуют сведения о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременениях, лицо, которое добросовестно полагалось на эти сведения (не знало и не должно было знать о существовании таких прав или обременений), приобретает право на такое имущество без обременений и прав других лиц.

При этом, если ипотекодержатель в течение длительного времени не предпринимал действий по восстановлению регистрации права ипотеки после ее отмены, а приобретатель имущества приобрел его за собственные средства и не был связан с должником, такой приобретатель считается добросовестным, а право ипотеки прекращается.

На это указал Кассационный гражданский суд Верховного Суда в постановлении от 26 марта 2025 года по делу 334/2049/23 по кассационной жалобе АО «СЕНС БАНК» в деле по иску АО «СЕНС БАНК» к женщине, которая приобрела квартиру, о признании права ипотекодержателя.

Обстоятельства дела

В обоснование заявленных требований банк ссылался на то, что между банком и мужчиной (ФЛП) был заключен договор кредита, для обеспечения исполнения которого был заключен ипотечный договор.

Постановлением хозяйственного суда ФЛП мужчины признан банкротом. Определением хозяйственного суда отменены все запреты на недвижимое имущество должника.

Постановлением Высшего хозяйственного суда постановление и определение хозяйственного суда отменены, дело передано на новое рассмотрение в хозяйственный суд Запорожской области.

В июне 2013 года мужчина без согласия банка осуществил отчуждение предмета ипотеки по договору купли-продажи.

11 апреля 2019 года спорная квартира была продана ответчице, которая на сегодня является собственником имущества, являющегося предметом ипотеки. Банк своего согласия на реализацию предмета ипотеки не давал, а отсутствие зарегистрированного обременения в Государственном реестре ипотек не свидетельствует о его отсутствии.

Суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, оставил иск банка без удовлетворения, указав, что истец уже реализовал свое право как ипотекодержатель, и суд отказал в иске о взыскании предмета ипотеки. Поэтому иск о признании права ипотеки на недвижимое имущество не является эффективным способом защиты прав истца.

Ответчица является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку на момент приобретения в реестре отсутствовали сведения об обременении имущества. Истец не доказал обстоятельств, которые свидетельствовали бы о недобросовестности ответчицы.

Кроме того, иск подан с пропуском срока исковой давности.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд согласился с выводами судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, однако изменил и изложил мотивировочные части их решений в редакции своего постановления, отметив, что, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались несколькими взаимоисключающими основаниями.

При отсутствии в государственном реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременениях лицо, которое добросовестно полагалось на эти сведения, то есть не знало и не должно было знать о существовании таких прав или обременений, приобретает право на такое имущество свободным от незарегистрированных прав других лиц и обременений.

При разрешении споров о признании права ипотекодержателя суд должен учитывать наличие или отсутствие обстоятельств, которые могут свидетельствовать о недобросовестности приобретателя имущества.

Само по себе отсутствие записи об ипотеке в Государственном реестре ипотек не прекращает ипотеку, однако в случае добросовестного приобретения имущества третьим лицом, которое полагалось на сведения из реестра, право ипотеки прекращается.

Суды, оценив обстоятельства приобретения права собственности ответчицей на спорное имущество, пришли к выводу о наличии обстоятельств, которые могут свидетельствовать о добросовестности приобретателя имущества, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права ипотеки на недвижимое имущество.

Автор: Наталя Мамченко

Подписывайтесь на наш Тelegram-канал t.me/sudua и на Google Новости SUD.UA, а также на наш VIBER, страницу в Facebook и в Instagram, чтобы быть в курсе самых важных событий.